Земля и люди

Чем станет в г.Жуковском формирование придомовых земельных участков — «общим делом», которое, как линза солнечные лучи, соберет в единый «фокус» интересы живущих по соседству людей? Или новым «яблоком раздора», которое рассорит жуковчан друг с другом и с вновь избранной властью? Или люди вспомнят о своей земле лишь, когда придёт налоговая платёжка?


Человек с землёй и без
Недавнее решение Совета депутатов о резком увеличении ставки земельного налога (мотив — надо срочно заткнуть «дыры» в городском бюджете!) в очередной раз возбудило интерес жуковчан к земельному вопросу. Не только садоводов и владельцев гаражей, но и собственников жилья в МКД. Ведь им - среди всего прочего — на праве долевой собственности принадлежит «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства…» (ст.36 ЖК РФ). Согласно Постановлению Правительства РФ №491, сформировать его — обязанность местной власти, собственникам достаточно лишь подать заявку.
Сформировать участки надо было до 1 июля 2008 г. Но — чиновничество, ссылаясь на нехватку денег, по всей стране «заморозило» процесс. «Хотите участок? Ну, так и межуйте его за свой счёт!» — отвечали власти наиболее нетерпеливым собственникам. В результате этот финансовый «барьер» в нашем городе сумели преодолеть только три дома из ТСЖ «Пилот», они оформили себе земельные участки через суд. Но в регистрации им чиновники отказали, ссылаясь на неясность правовой ситуации. И так по всей стране: оформить ПЗУ сумели лишь герои, а зарегистрировать право собственности удалось лишь героям из героев.
Зачем нужна регистрация, понятно: этот шаг может поднять стоимость квартиры в разы; ведь, допустим, при сносе дома и строительстве на этом месте нового выкуп земли встанет куда дороже цены старых кирпичей, без согласия собственника на участок «точечную застройку» не воткнёшь и т.д.
И столь же понятно, почему чиновники блокируют этот процесс: с «человеком на земле» придётся договариваться, а «человека без земли» можно просто поставить перед фактом.

Вначале были деньги…
Недавно правительство спохватилось и предписало всем формировать ПЗУ, ибо в ближней перспективе перед нами замаячил единый налог на недвижимость, который объединит нынешний налог на имущество физлиц и земельный налог. Брать его будут со стоимостей земли и квартиры, близких к рыночным. Как только будет закончена постановка на кадастровый учёт МКД и их придомовых участков.
Что интересно, жуковчане, не относящиеся к чиновному сословию, узнали о том, что в городе скоро начнётся массовое межевание земли, совершенно случайно. На встрече вновь избранного главы города с общественностью 29 апреля выяснилось, что прежний глава на этот счёт уже выпустил постановление №1474 от 6 августа 2012 г. «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков, на которых расположены МКД…». Опубликовано же оно было лишь год спустя.

Территория с межами и без
Согласно этому «Положению…», формирование ПЗУ включает в себя:
1) разработку проекта планировки и проекта межевания территории;
2) подготовку межевых дел и постановку участков на кадастровый учёт.
Оба проекта — планировки и межевания — будут делаться совместно, но проект планировки — это интегральные характеристики территории, так сказать, следующий за ПЗЗ уровень детализации Генплана, а проект межевания будет содержать уже границы отдельных земельных участков (как существующих, так и запланированных к застройке), их сервитуты и т.д.
После землеустроительных работ оба проекта пройдут публичные слушания. Потом на основе проектов будут составлены межевые дела для отдельных ПЗУ (т.е. большой чертеж разрежут на много маленьких), их отправят в кадастровую палату и оформят кадастровые паспорта на ПЗУ. С этого момента с собственников можно будет брать налог на землю, а потом — налог на недвижимость.

Всем сестрам по серьгам
Как разделить землю? Об этом в «Положении…» сказано туманно:
«2.9. Размеры земельных участков, на которых расположены МКД и иные входящие в состав таких домов объекты, на территориях существующей застройки города определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков…».
Методика проста: площадь участка равна произведению суммарной площади жилых и нежилых помещений в доме на некий коэффициент К уд. (см. таблицу) Этажность здания

Откуда взялись эти нормативы? В «допотопном» приказе Минземстроя РФ от 26.08.98, на который ссылаются авторы «Положения…», стоят совсем другие цифры, в современном же законодательстве вообще нет никаких нормативов, а есть лишь предельные размеры участков. Загадка.
Если принять, что жилые и нежилые помещения в домах занимают 2/3 каждого этажа, то ПЗУ составит: для 2-этажного дома — 2 «подошвы», для 5-этажки — 3,7, для 9-этажки — 5,3, для 12-этажного дома — 8, для 14-этажного — 7, для 17-этажного — 5,67. Скорее всего, примерно такие участки и уготованы каждому из домов г.Жуковского.

Без меня меня женили
Прежде всего, «Положение…» игнорирует тот факт, что собственники всё же не объекты, а субъекты земельной реформы. Не худо бы спросить будущих хозяев земли, в интересах которых (вроде бы!) проводится межевание: какой участок им нужен?
Да, у некоторых жуковчан будет возможность высказаться на публичных слушаниях. Но даже в одном доме могут быть разные мнения: Васе хочется участок побольше (чтобы сделать автостоянку), Людмиле — поменьше (чтобы налог платить по минимуму). Представляете, какой «птичий базар» может возникнуть на слушаниях?! Ведь там будут обсуждаться сразу штук двадцать участков, составляющих квартал.
Тут-то и нужна коллективная воля собственников МКД — в виде решения общего собрания. Но «Положение…» об этом даже и не упоминает, собственникам там отведена лишь роль «статистов».

…причём, только «на бумаге»
К тому же здравый смысл нам подсказывает, что основой определения границ ПЗУ должны быть не какие-то мифические коэффициенты, а:
1) проектный землеотвод под конкретный дом;
2) исторически сложившиеся границы реального землепользования (кстати, и то, и другое как раз и определялось с учётом реально действующих градостроительных нормативов). Плюс — пожелания собственников. Конечно, по мере возможности.
А иначе — нет никакой гарантии, что «бумажный» норматив и реальное землепользование не разойдутся настолько, что ЕДИНСТВЕННЫМ результатом такого кадастрирования для собственника станет новая платёжка.

Торопиться не надо… (вместо резюме)
На таком историческом фоне недавний «скачок» ставки земельного налога может сыграть роль эдакой «психической атаки» на сознание собственников. Ставки потом «отыграют назад», а в памяти людей так и останется «зарубка»: «Не надо, не надо брать землю, а то задушат…»
Хотя на самом деле все источники говорят, что новый налог будет вполне посильным (иначе его просто не соберешь!). К тому же земля в одной только исторической части г.Жуковского (даже при старой ставке) может давать в городской бюджет 40 млн. руб. ежегодно. А собственники на своей земле наконец-то почувствуют себя настоящими собственниками и при желании смогут иметь с придомового участка куда больше благ, чем затратят на содержание. Земля (конечно, в хозяйских руках) — источник богатства, кто же этого не знает.

Юрий ХОХЛОВ



Лариса Федорова, член правления ТСЖ «Пилот»:
- Оформление земельного участка под МКД — это ОБЯЗАННОСТЬ собственников. И возникает она в силу закона. Хотим мы или нет, а мы ОБЯЗАНЫ обратиться в муниципалитет с тем, чтобы муниципалитет сформировал земельный участок. Его даже и формировать не надо, поскольку есть такое понятие, как «ранее сформированный» земельный участок. Например, при строительстве наших домов в 1957-1961 годах в Генеральном плане тех лет уже описан земельный участок — квартал 16 — как совокупность домов и прилегающего участка с элементами благоустройства (детской площадкой, контейнерной площадкой, элементами озеленения и проч.). Но почему у муниципалитета возникают сложности при формировании земельного участка вот уже почти 10 лет (с момента нашего первого обращения), остается непонятным. И почему, вместо того, чтобы стимулировать передачу земли в руки собственников и получать в казну доходы от земельного налога, Администрация и Совет депутатов повышают налог на землю (до передачи земли собственникам), остается большим вопросом к органам местного самоуправления.
Есть еще один важный момент: владение и распоряжение земельным участком. Именно это открывает собственникам перспективы приведения в порядок, улучшения, модернизации или даже реконструкции своего жилого фонда. Оформление земли — залог того, что их интересы будут учтены. А без оформленного земельного участка никто из инвесторов и разговаривать с нами не будет.

Елена Попова, председатель правления ТСЖ «Космос-3»:
- На самом деле, очень много важных аспектов в таком глобальном вопросе. Я бы хотела остановиться на трех из них, на мой взгляд, наиболее значимых. Первое: точечная застройка — это угроза для многих многоквартирных домов. Повальное строительство торговых центров лишает дома придомовых участков, тем самым не дает жильцам возможности обустраивать территорию. В нашем случае, с легкой руки бывшего председателя, при строительстве близлежащего ТЦ мы «волшебным» образом лишились 3-х соток земли из ранее выделенных при строительстве дома. Второе: для того чтобы собственники занялись благоустройством придомовой территории, они должны четко понимать, что они вкладывают средства в «свой» земельный участок. И третье, земельный участок входит в состав общедомового имущества, и мы как ответственные собственники обязаны содержать общедомовое имущество в надлежащем виде, как с технической, так и с юридической точки зрения.

Игорь Чистюхин, депутат Московской областной Думы:
- Хотелось бы обратить внимание исполнительной власти на потенциальную конфликтность установления максимальных ставок налога на городскую землю. В этом году из-за массового недовольства владельцев гаражей после кратного увеличения налогов администрация города Раменского пошла на их снижение. Понятно стремление Жуковской администрации в ситуации дефицита бюджета поднять налоги на землю. Но можно подумать и над другим вариантом, а именно — над расширением налогооблагаемой базы. Сейчас зарегистрированных плательщиков мало, а взять с них пытаются много. Почему бы не сделать наоборот, так, чтобы владельцев земли стало значительно больше, а брать с них в разумных, а главное — согласованных с ними пределах ставок и в согласованных же границах участка? Простота пути: мы (администрация) вам (гражданам-собственникам) тут что-то такое отмеряли, теперь платите, да поболее — ошибочна.