Как узнать, стоит ли в вашем доме создавать ТСЖ?
Испытание домкомом

…это возможность для жителей многоквартирных домов самоопределиться. Может быть, в последний раз.
Накануне
В предыдущих выпусках «Делового» мы выяснили, что большинство наших бывших муниципальных домов, по воле Фортуны получивших в 2007-2008 гг. частных управдомов, сейчас оказались в ситуации, мягко говоря, неопределённости. На вопросы: «Кто в доме хозяин?» и «Кто реально управляет домом?» – ответ может быть только один: «Никто». Собственники не хозяева потому, что не проводят собраний, а управдомы – потому, что закон им пока этого не позволяет. Но именно «пока». Ибо это положение долго продолжаться не может - это понимают все. И правительство РФ, и депутаты Госдумы. Иначе слишком многие вопросы управления многоквартирными домами: безопасность, платежи, капремонт, установка приборов учёта, энергосбережение и т.д. – могут так и остаться в «подвешенном» состоянии.
Председатель комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский:
right «Нам нужны управляющие компании нового типа. Не те, которые у всех на слуху: злоупотребления, недостатки в работе… А те, которые приходят им на смену. Почему нужна управляющая компания? А потому, как оказалось, что у нас есть регламент безопасности зданий и сооружений. А собственник сегодня не несет обязательств по безопасности зданий. ТСЖ, как некоммерческая организация, так же не в полной мере отвечает за безопасность. В связи с этим мы видим управляющую компанию нового типа – которая несет всю полноту ответственности за безопасность здания в период эксплуатации…»
Не всё говорится с трибуны открытым текстом, но нетрудно догадаться, что полнота ответственности предполагает и права соответствующие. Многое из того, что нынешнему управдому нельзя, без сомнения, будет позволено «управляющим компаниям нового типа». Их «контуры» уже сейчас проступают из обсуждаемых ныне в Госдуме во 2-м чтении поправок к ЖК РФ, понятно, что это будут исключительно крупные частные монополии-монополисты, обязанные состоять в т.н. саморегулируемых организациях (скорее всего, регионального масштаба), аффилированных с местной властью. То есть вместо свободного конкурентного рынка с «россыпью» небольших частных компаний будет строиться новая гигантская «вертикаль», но уже не государственная, а частная. Вернее, частно-государственная.
Из резолюции общественных слушаний в Общественной Палате РФ от 07.02.2011г.
«Вызывает сомнения необходимость дополнения ЖК РФ разделом IX «Саморегулирование в сфере обеспечения безопасности в процессе управления многоквартирными домами». Данные положения законопроекта ориентированы на усиление администрирования …и приведут к уменьшению самостоятельности и ущемлению прав собственников помещений при принятии решений в отношении общего имущества и ответственности за такие решения. Введение обязательного членства управляющих организаций в саморегулируемых организациях и предлагаемые законопроектом условия членства и вступления в СРО приведут к невозможности существования малого бизнеса и затруднят деятельность среднего бизнеса, что отрицательно скажется на конкуренции…»
Такой вот прогноз, дай Бог ему не осуществиться… Впрочем, своё будущее во всех подробностях мы узнаем, скорее всего, сразу после президентских выборов 2012 г.
Наш последний шанс
Таким образом, сейчас, на «перепутье времён», собственники в каждом из наших бывших муниципальных домов снова, как и в 2006-2007 гг., оказались перед дилеммой: либо, создав ТСЖ, пойти по пути самоуправления, либо в течение ближайших двух-трёх лет им придётся передать остатки своего «суверенитета» в заботливые руки «новых управдомов». Кто не сделает последнее добровольно, того заставит логика событий. И Государство Российское. И то, что многие из нас этого не осознают, ничего не меняет, коллективизация в 1928-м тоже началась без каких-то особых предупреждений. Да что там далеко ходить, целых десять лет - с 1995 г. по 2005 г. - мы простодушно полагали, что, приватизировав квартиру, получили в собственность её - и только её. Нет, как объяснили нам потом, в одночасье, попутно ещё и кусочек дома в целом – с сопутствующим ворохом забот…
Особую остроту моменту придаёт то, что в г.Жуковском вопросы создания ТСЖ тесно переплетены с капремонтом: кто создаст товарищество, может, вступив в муниципальную адресную программу, рассчитывать привести свой дом в порядок на федеральные деньги. Хотя эти планы в прошлом году осуществить не удалось, ясно, что будут новые и новые попытки, слишком уж соблазнительно за пятачок получить рубль.
Но понятно и то, что сделать судьбоносный выбор в отношении ТСЖ людям не просто, тут надо, трезво оценив свои потребности и возможности, взвесить на весах целесообразности все «за» и «против». Как? Например, вступив в проект «Домком». Он специально рассчитан на то, чтобы максимум в течение года (а лучше - раньше) жители многоквартирного дома проверили свои силы, а также надёжность своих партнеров по рынку услуг ЖКХ, а потом решили, куда им: в ТСЖ или в обратную сторону. Предлагаем вашему вниманию одну из возможных форм реализации вышеописанного проекта - в виде трёхстороннего договора. Юридическую значимость его основным положениям можно обеспечить, продублировав их в основном договоре управления многоквартирным домом.

Договор
соучастия в проекте «Домком»

Договаривающиеся стороны: администрация г.Жуковского, управляющая организация (УК) и собственники помещений в многоквартирном доме (МКД), расположенном по адресу: ______, вступая в проект «Домком», добровольно берут на себя следующие обязательства.
1. Собственники помещений обязуются
Для проведения общих собраний (очередного - по итогам года, и внеочередных – по мере необходимости) создать представительный орган – домком со сроком полномочий 12 календарных месяцев.
Наделить членов домкома от имени собственников следующими полномочиями:
- вести переговоры с УК по вопросам, представляющим обоюдный интерес;
- запрашивать и получать от УК информацию, необходимую для подготовки и проведения собраний;
- готовить проекты решений собраний;
- организовывать и проводить собрания, обнародовать их результаты подписывать совместные с УК акты: приёмки ремонтных работ (плановых или аварийно восстановительных); фиксации перерывов в предоставлении коммунальных услуг надлежащего качества, необходимые для перерасчёта платы за коммунальные услуги (по заявкам жителей); корректировки плана ремонтных работ в МКД (если неплатежи жителей не позволяют выполнить принятый план ремонта и в иных форс-мажорных обстоятельствах); иные акты, необходимые для управления МКД;
- исполнять решения собраний, принятые в пределах их компетенции;
- в случае, если по истечении 12 месяцев не продлены полномочия прежнего состава или не избран новый состав домкома или не создано ТСЖ, делегировать на следующие 12 календарных месяцев УК полномочия общего собрания собственников по: установлению ежегодного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (в пределах 15-процентного роста); утверждению и корректировке плана ремонта и модернизации МКД, передаче в пользование третьим лицам общего имущества дома, в том числе – возмездного.
2. Управляющая компания обязуется
- исполнять решения собраний собственников, принятые в пределах их компетенции;
- обеспечить домком информацией, необходимой для подготовки проектов решений собраний, согласованного с домкомом объёма и содержания, но не менее, чем это указано в действующем «Стандарте раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД» (Постановление Правительства РФ №731);
- указывать в ежемесячных платёжных квитанциях:
проведенных ремонтных работ, количество вывозов мусора, количество уборок мест общего пользования, доход от аренды общего имущества дома (если имеется);
- согласовывать с домкомом акты: приёмки работ по ремонту МКД, фиксации перерывов в предоставлении коммунальных услуг надлежащего качества, необходимые для перерасчёта оплаты за коммунальные услуги, коррекции плана ремонтных работ в МКД (если неплатежи жителей не позволяют выполнить принятый план ремонта или в иных форс-мажорных обстоятельствах), иные акты, необходимые для управления МКД;
- в случае, если домком не согласовал акт ремонтных работ из-за их ненадлежащего качества, проводить - в соответствии с действующими «Правилами содержания общего имущества в МКД» - в конце года корректировку платы за содержание и ремонт жилого помещения, возмещая жителям безосновательно уплаченную сумму денег.
3. Городская администрация обязуется:
- исполнять решения собраний собственников, принятые в пределах их компетенции;
- выступить контролёром и гарантом исполнения принятых остальными сторонами обязательств;
- в случае, если УК нарушит свои обязательства, и собственники - ввиду невозможности достичь соглашения между сторонами - примут решение о прекращении договора управления и смене УК (или способа управления), всеми доступными, не противоречащими закону средствами обеспечить выполнение такого решения, а если это окажется невозможным - выставить МКД на открытый муниципальный конкурс по выбору управляющей организации;
- в случае, если обязательства нарушат собственники, и УК - ввиду невозможности достичь соглашения – примет решение о прекращении договора управления, выставить МКД на открытый муниципальный конкурс по выбору управляющей организации. Подписи сторон:

Всё разумное действительно (вместо заключения)
«Что за утопия? - наверняка спросит кто-то с сомнением. - Может быть, где-то и можно осуществить нечто подобное, но только не у нас!». Во-первых, утопия – всё же не дистопия, во-вторых, многое из того, что ныне безоговорочно признаётся нами за реальность, вначале воспринималось как игра фантазии. В-третьих, из ответа на вопрос: «А, собственно, почему вы считаете это предложение утопией?» - как раз и родится план действий по выходу из того тупика, в котором оказалось наше ЖКХ в части управления многоквартирными домами. Кто не верит, пусть проверит. Что вы думаете об этом, уважаемый читатель? Вы согласны вступить в такой договор?

Юрий ПОЛОНСКИЙ